-
Fototrend
Mibe tegyem a megtakarításaimat? Összefoglaló!
Új hozzászólás Aktív témák
-
WiZARD
addikt
válasz mgoogyi #37700 üzenetére
Lényegében nincs önerőm. (persze tudom, kell a hitelhez valami, meg tudnám oldani, de önmagában befektetésre nincs)
Van egy ~45milliós lakásom, ennyiért venném a másikat is. Ha eladom és veszek újat, akkor se hozzátennem nem kell, se pénzem nem marad. Így nincs mit befektetni.
Ha felveszek 45m hitelt, akkor kell fizetnem a törlesztőt, de van egy lakás amiből van bevételem. Alternatív 5letem nincs, amire felvennék 45m hitelt, és jövedelmem lenne belőle.
kb 200k/hó bérleti díjjal illetve törlesztővel számoltam.
De az egész 5let ma reggel indult el a fejemben, első 2 netes kalkulátor számait néztem, nem merültem még el mélyebben. Ezért is tettem fel a kérdést.Nyilván az ingatlanpiaci kockázatok adottak, meg a kiadással is van némi munka.
[ Szerkesztve ]
Soha ne vitatkozz idiótákkal! Lesüllyedsz az ő szintjükre és legyőznek a rutinjukkal. **** www.PhenomeNato.com ****
-
#95561216
törölt tag
válasz WiZARD #37701 üzenetére
Az a lehetőséget se felejtsd ki, újra felveszel mondjuk 30 millió forint hitelt, a régit eladod, és akkor abból megmarad 25-35 milliód állampapírt venni, ami meló és különösebb kockázat nélkül hoz többet, mint a hitelkamat, ráadásul 5 évente, kamatfordulókor simán ki tudsz szállni a hitelből, ha már nem éri meg.
-
OPiiPO
addikt
válasz #95561216 #37702 üzenetére
+1 erre az ötletre; mint már előttem is írták a kiadásnál nem tételezheted fel hogy folyamatosan, minden hónapban lesz bérlőd, valamint felújításra is félre kell tenned pénzt, ha nem feketén csinálod akkor adóznod is kell a befolyt összeg után ráadásul havi adminisztrációval jár - és még ha minden jól is megy, akkor sem hoz többet mint az állampapír
"Felesleges szigetelni a nyílászárókat, ha az ereszcsatornán szökik a meleg."
-
Pá
addikt
válasz WiZARD #37701 üzenetére
30 éves hitellel nem vágnék bele. Túl hosszú távon túl nagy kockázatok vannak, viszonylag szerény haszonért cserébe.
Eleve nem jó ötlet ilyesmibe kezdeni, hacsak nem vagy felkészülve arra, hogy1. Bérlő nem fizet és fél évig nem is tudod kirakni. Esetleg nincs bérlő pár hónapig.
2. Havi törlesztő elszáll 50%-kal.
3. Lakáskiadás ára lecsökken, akár nominálisan, akár csak a havi törlesztőhöz képest.
4. 30 év alatt azért felújításre is kell majd költeni, nem is egyszer.
30 éves hitel eleve nem túl jó ötlet. Első 10 évben kb csak kamatot fizetsz, alig csökken a tőkéd és addigra bármi történhet a kamatokkal. Ilyesmibe csak akkor vágnék bele, ha 10-15 éven belül vissza tudnám fizetni és nem rázna meg a fenti pár pontból egyik sem. Tartalék nélkül inkább tűnik rulettezésnek.
''Annyira vagyunk egészségesek, amennyire a gondolataink humánusak.''
-
DanielLong
senior tag
válasz OPiiPO #37703 üzenetére
Ellenben akkor ne hagyjuk ki azt sem, hogy az ingatlan értéke viszont akár meg is kétszereződhet ilyen időtávon. Szóval nem egyértelmű, hogy melyik a jobb választás, főleg, hogy valószínűleg a jelenlegi állampapír kamatok sem tartanak majd ki a végtelenségig és persze a bérleti díjak is jelentősen változhatnak.
-
WiZARD
addikt
válasz #95561216 #37702 üzenetére
Vajon mindig több lesz az állampapíron elérhető hozam, mint a hitelkamat?
Mondjuk ez kb hasonlóan nehezen becsülhető kockázat így elsőre, mint az hogy mikor mennyiért lehet majd kiadni a lakást.
Lehet, hogy rosszul számolok, de ha 45m lakáshitelt veszek fel és kiadom, akkor visszafizetek ~70m körül a banknak 30 év alatt. Ha a lakás ára is ennyire emelkedik akkor lesz a végén 70m.
Ha 45m hitelből állampapírt veszek, akkor 5% kamat kb pont fedezi a törlesztőt, de a végén csak 45m marad.
vagy mit számolok rosszul?Soha ne vitatkozz idiótákkal! Lesüllyedsz az ő szintjükre és legyőznek a rutinjukkal. **** www.PhenomeNato.com ****
-
OPiiPO
addikt
válasz DanielLong #37705 üzenetére
ebben teljesen igazad van, 30 éves távlatban kb. bármi is megváltozhat.
"Felesleges szigetelni a nyílászárókat, ha az ereszcsatornán szökik a meleg."
-
Mercutio_
félisten
válasz DanielLong #37705 üzenetére
Ja, de nem mindegy, hogy a reálértéke mennyi lesz. Most is aktuális vakmajom cikk
Eladó/Cserélhető: GERE Kopar faládák, ÓRA:Orient Bambino II Bigsize, FANTASY könyvek, Garis keskeny MOSOGATÓGÉP, könyvespolcok, MOSÓGÉP
-
Golyobis
aktív tag
Dollárt mibe érdemes tenni, lévén az amerikai etf-ek nem elérhetőek Magyarországról?
-
-
#95561216
törölt tag
válasz WiZARD #37706 üzenetére
Mivel a MÁP+ 5 éves, és a kamatfordulód is 5 éves, így 5 évente kell megnézned, hogy melyik nagyobb, és ha nem éri meg, két kattintással eladod a papírjaid és mész előtörleszteni a hiteled.
Nem a törlesztőt kell fedezned, hanem kamatfelárat elérned. Ez a 70 milliót fog érni meg lehet 14 millió is ekkora időtávon.. -
Bigpapa_
csendes tag
válasz Lex Icon #37708 üzenetére
Köszi mindenkinek a választ!
Próbából beküldtem Revolut-on keresztül 100k Huf-ot a Random Capitalhoz TBSZ-re. Nem vontak le semmit, szépen meg is érkezett.
(#37708) Lex Icon
Teljesen jogos felvetés. Tudok eurot küldeni közvetlenül TBSZ-re? Vagy csak sima RC-s euros számlára? -
WiZARD
addikt
válasz #95561216 #37718 üzenetére
Persze 30 év alatt bármi lehet.
átfogalmazom:
Ha azok közül kell választanom, hogy egy mai lakás ára 30 év múlva évi 1-2% körül növekszik, vagy hogy lesz-e 30 éven keresztül MÁP-hoz hasonló befektetési lehetőség, akkor a lakásra fogadnék[ Szerkesztve ]
Soha ne vitatkozz idiótákkal! Lesüllyedsz az ő szintjükre és legyőznek a rutinjukkal. **** www.PhenomeNato.com ****
-
Szmeby
tag
válasz WiZARD #37721 üzenetére
A válságokban rendre az bukta a legnagyobbat, aki hitelből "fektetett be".
Az ingatlan ma nem az olcsó kategóriában van. És már nem is számít igazán jó befektetésnek, a kockázatától függetlenül.
Mi volt itt 30 éve? Kommunizmus.
Mi lesz 30 év múlva? 2049. Egyesek 2030-ra datálják a technológiai szingularitást, amikor "a gépek átveszik a hatalmat".
Sok sikert a harmincéves hiteledhez. Egyébként milyen kamatperiódussal vennéd fel? Mondjuk szerintem 30 éves kamatperiódussal is pocsék ötlet, de a te életed, megoldod.[ Szerkesztve ]
-
#95561216
törölt tag
válasz WiZARD #37721 üzenetére
Miért gondolod, hogy fog 1-2%-ot növekedni 30 évig? Válság se kell, csak az irodai munkák nagy részének automatizálása, a többi távmunka felé terelődése, az egyetemi oktatásban az online oktatás térnyerése. Ha Mucsaröcsögén ülve is tudsz menő külföldi egyetemen diplomát szerezni, majd akár külföldi cégeknél dolgozni, a maradék meg tengődik az alapjövedelméből, egyből nem lesz belső migrációs nyomás, és marad a népességfogyás, ami miatt nem csak kiadva nem lesz a lakásod, de az értéke is nem hogy nőni fog, hanem a töredékére esni.
-
aAron_
őstag
válasz Mercutio_ #37713 üzenetére
Ez nagyon érdekes. Kíváncsiságból megnéztem, amennyire lehet, hogy a magyar ingatlanpiaccal mi a helyzet. Aggregált nominális MNB lakásárindex 1990 Q3 óta van. Inflációval kiigazítva én is hasonló eredményre jutottam. Reálértelembe a mai ingatlanok pár százalékkal érnek többet az index indulásához képest, egy nagyon durva emelkedő ciklusban/után.
Ez után mondja bárki, hogy az ingatlan tuti befektetés.
[ Szerkesztve ]
What is your ikigai?
-
WiZARD
addikt
válasz aAron_ #37726 üzenetére
És ha mellé teszed, hogy mennyi volt az infláció, és 1990es 30millió ft mennyit ér ma? (mert az volt az alternatíva, hogy állampapír, ami a végén ugyanúgy nominálisan 30millió maradna kb)
Amúgy alaposan végiggondolva több okból elvetettem az 5letet, ettől még szerintem nem ennyire egyszerű téma.
flimo: persze ez is benne van a pakliban, meg kamat is elszállhat, hisz adott időtávra nincs fix kamatozású, stb.
[ Szerkesztve ]
Soha ne vitatkozz idiótákkal! Lesüllyedsz az ő szintjükre és legyőznek a rutinjukkal. **** www.PhenomeNato.com ****
-
Stanlee
őstag
válasz aAron_ #37726 üzenetére
Amit en latok ezen a grafikonon az az, hogy volt 2 melypontja az ingatlanok ertekenek az elmult 30 evben.
Aki 2002-ben nezte ezt a grafikont, az azt latta, hogy milyen jol nonek az arak, es tuti befetetes az ingatlan. A valosagban az elso orban kormany lakasvasarlasi tamogatasa repitette a piacot, aztan amikor beszantottak, mert a koltsegvetesnek nagy terhet jelentett, egy oldalazo mozgasba kezdett az egesz piac es eleg volt neki a 2008-as "valsag", egybol lejtmenetbe kezdett.
Most megint van stimulus a piacon, alacsony kamatok, allami tamogatasok, alacsony afa. De mar latni lehet, hogy egyszer vege lesz az alacsony afanak (ezt amugy fixalhatnak nyugodtan 5%-ra), a kamatok is elindulhatnak rossz iranyba, lehet meg recenzio is 1-2 even belul, es megint oldalazo, vagy csokkeno lesz az a mutato a grafikonon.
En mint bp-i lakastulajdonos orulok a novekvo araknak, de azzal is tisztaban vagyok, milyen szar erzes volt 2012-13-ban, amikor a lakas piaci erteke kevesebb volt a hitelnel, kevesebbet ert mint amennyiert vettem 2006-ban, es legszivesebben eladtam volna, mert nem lattam azt, hogy barmikor nohet az ara meg.
“Never run after a bus or a stock. Just be patient – the next one will come along for sure.” - André Kostolany
-
426os
őstag
Van esetleg valakinek személyes tapasztalata, hogy a bérleti díjak hogyan korreláltak a lakásárakhoz képest mondjuk 2008-tól napjainkig? Mennyire követték le árban/időben?
.
-
Stanlee
őstag
En nem tudtam/akartam az aktualis ertekehez igazitani a berleti dijat. 2013-ban az eppen aktualis arakhoz kepest dragabban adtam ki, az akkori lakasertekre vonatkozoan kb. 8,5-9% brutto hozam volt belole, most meg kb. 4,2%. Ha felemelnem az eppen aktualis arakra, akkor is csak 5,2-re menne fel, de nekem nem eri meg az uresen allas, uj berlo keresese. Ez egy zugloi kis lakas. A berlo ugyanaz mar 5 eve. Remelem jovo nyyaron meg is veszi es kiszallok egy idore a bp-i ingatlanpiacbol.
“Never run after a bus or a stock. Just be patient – the next one will come along for sure.” - André Kostolany
-
attiati
veterán
válasz aAron_ #37726 üzenetére
Ebben cashflow még nincsen benne.
Szerintem csak annyit ígér az ingatlanpiac, hogy hosszútávon leköveti az inflációt.
Csak ugye nagy a kiválasztás jelentősége, így az egyedi ingatlanok megtérülése nagyon eltér
attól.Látszik az ábrán, hogy a hirtelen inflációs sokk ellen nem véd az ingatlan sem (rendszerváltás utáni mélyrepülés a reálértékben). Illetve a QE-k után a reáleszközök ára elszállt.
Nem tudom, hogy a 90-es évekből kinek van megbízható adata a magyar ingatlanpiacra. Azt is adásvételi szerződésekből vették ki? Szerintem még az intézményi háttér sem volt adott.
-
lumpy92
aktív tag
Sziasztok!
Ha revolutn most adok megbíást € váltásra az most teljesül mostani áfolyamon, vagy hétfőn az akkorin?"never send to know for whom the bells tolls; it tolls for thee"
-
discrate
aktív tag
Jelenleg a kbc-nél van tbsz-em, évvégén jár le a gyűjtőévem.
Osztalékalapú egyedi USA részvényeket vásárlok rendszeresen a havi megtakarításaimból. Ennek a befektetési módszernek az egyik fontos eleme a kamatos kamat, és gondot jelent a tbsz kötöttsége. Ugyanis a vásárlásaim értéke nem milliós nagyságrendű, ezért a kapott osztalékokat nem tudom időben (minél hamarabb) és gazdaságosan visszaforgatni, azokból új részvényeket vásárolni, hiszen a tranzakciós jutaték (7eur) arányaiban nagyon magas ahhoz képest, amiből akár csak 1 új részvényt is vennék (tört rv vásárlásra úgy tudom, hogy nincs is lehetőség kbc-nél). Kiutalni, áttenni másik tbsz-re szintén nem lehet.Mivel rendszeresen tervezek befektetni, ezért úgy gondolom, hogy érdemes évente új tbsz-t nyitnom, hiszen befizetés csak az első (gyűjtő) évben lehetséges. Így 6 év után mindig lesz egy olyan számlám, ami adómentesség elvesztése nélkül feltörhető. Eladást nem tervezek, de sosem lehet tudni, ezért választottam a tbsz-t, hogy ne kelljen nyerségadót, szochot fizetni, ha mégis arra kerül a sor.
Szóval ez áll szemben pl egy olyan megoldással mint a Robinhoodé, ahol nincs tranzakciós díj, tehát minden egyes osztalékfizetéskor vissza lehet forgatni akár 5-10 dollárt is tört részvénybe (kamatos kamat ’időben jobban’ érvényesül). Viszont nem szívesen bíznám a pénzem jelenleg ezekre a szolgáltatókra…
Van esetleg valaki hasonló helyzetben? Mi a gazdaságos megoldás?
[ Szerkesztve ]
-
-
vnorbi
aktív tag
válasz discrate #37739 üzenetére
TBSZ-en az a gazdaságos megoldás, ha nem kapsz osztalékot egyáltalán. Ha az osztalékfizető részvényekben látod a fantáziát, akkor lehet érdemes lenne kikeresni egy olyan ETF-et, ami ilyen részvényeket tart (Dividend Aristocrats ETF-ek például). Ezzel annyit vesztesz, hogy egyedi részvényeket nem tudsz magadnak összeválogatni, de legalább félévente csak egyszer jön osztalék, amivel foglalkozni kell. Ha meg találsz olyan verziót, ami osztalékfizető részvényeket tart, de az osztalékot kifizetés helyett visszaforgatja, azzal meg van oldva minden problémád.
-
aAron_
őstag
válasz attiati #37734 üzenetére
MNB NAV illetékkötelezettségi adatai alapján állította össze az indexet, ez még talán a 90-es évekre is elég pontos.
CF nincs benne, se amortizáció, stb.
"Csak ugye nagy a kiválasztás jelentősége, így az egyedi ingatlanok megtérülése nagyon eltér"
Ez igaz a részvény piacra is. Bár ingatlanoknál sokkal több a félreárazás, az tény.
MAX-szal szemben még talán érdekes lehet összehasonlítani, de az csak 97-től van.
What is your ikigai?
-
Golyobis
aktív tag
válasz vnorbi #37727 üzenetére
@vnorbi; @mgoogyi
Várjunk csak, úgy látom nem egyértelmű hogy mit szeretnék:
dollárban vásárolni valamit, lehetőleg valami ETF-et.
Úgy látom hogy Randomnál usa piacon csak részvényt lehet venni (meg ilyen pink sheet marhaságot, amiről úgy látom hogy valami haladó dolog, úgyhogy nem akarom beleásni magam.)Ha jól értettem mgoogyi azt javasolta hogy keressek dollárban kereskedhető etf-et az európai tőzsdéken, és ez az ami eddig nem sikerült.
Tehát nem csak simán sp500-at keresek, hanem dollárban kereskedhető sp500-at, méghozzá azért mert van egy adag dollárom, amit most váltottam tekintettel a usd/huf hosszú idei mélypontjára.Talán rossz döntés volt, mert csak most szembesültem hogy nekem ezt akkor mindenféleképpen egyedi részénybe kell tennem, ahhoz hogy átválthassam. Ráadásul, ha jól látom akkor ahhoz hogy euróra váltsam, ahhoz először vissza kell váltani forintra, ott is be kell fektetnem, és csak ezután fogom tudni euróra váltani...
Tehát ez itt a problémám, próbáltam keresni, de random "instrumentum keresője" nem jelöli hogy melyik eszköz milyen pénznemben kereskedhető. Elvileg xetrán vannak olyan etf-ek amik dollárosak, de randomnál (ahogy én láttam) nincsenek fent a listán.
[ Szerkesztve ]
-
mgoogyi
Topikgazda
válasz Golyobis #37745 üzenetére
Sok etf sok tőzsdén különböző devizákban kereskedhető.
Pl. az említett s&p 500 etf is vásárolható dollárban és euróban is:
https://www.justetf.com/uk/etf-profile.html?query=IE00B5BMR087&groupField=index&from=search&isin=IE00B5BMR087&tab=listing
Meg forintban is, ahogy már írtam. Ettől még effektíve dolláros részvényeket veszel, függetlenül az etf pénznemétől.
Ha revoluton van ez a pénzed, akkor könnyen átválthatod euróra.
Nem vagyok random ügyfél, így nem látom, hogy a náluk lévő etf az eurós vagy sem.
Magam részéről nagyon hosszú távra a globális részvény etf-eket javaslom. -> összefoglaló
Mi a pénzügyi célod a dollárjaiddal?
Rövid távon senki nem tud tuti tippet adni. -
Golyobis
aktív tag
válasz mgoogyi #37747 üzenetére
Már bent van randomnál TBSZ számlán, nincs kiút.
Eredetileg dollár alapú arany és részvény etf-eket szerettem volna venni, de most úgy látom hogy ez nem olyan egyszerű.
Egyellőre nincs különösebb cél, csak biztonságban akartam tudni a megtakarításainkat, vagy talán inkább a lehető legoptimálisabban befektetni. Úgy is mondhatjuk hogy hosszútávra gondolkozok.
[ Szerkesztve ]